1. Sahl Hasheesh – Nejlepší celková rovnováha pro prémiovou návratnost investic
25 kilometrů jižně od centra Hurghady je záliv Sahl Hasheesh jediným místem v egyptském Rudém moři, kde každá prémiová hotelová značka postavila vlajkovou loď – The Oberoi, Baron, Azur, Rixos Magawish, Kempinski a nejnověji Viva La Vida Residences by Mountain View. Seskupení značek není náhodné: Sahl Hasheesh se nachází ve federálně chráněné turistické zóně s přísnými stavebními předpisy o nízké hustotě, vyhrazeným dálničním spojením s letištěm a jediným přístavem pro výletní lodě na hlubinách na tomto pobřeží.
Metriky investorů (srpen 2026)

Průměrná cenová úroveň: 1 100 – 1 600 EUR za m2 pro apartmány s výhledem na moře, 2 400 EUR a více za m2 pro značkové rezidence (Oberoi, Rixos)
Čistý výnos z pronájmu: 6–9 % čistý u spravovaných krátkých pronájmů; 4–6 % čistého na long-let
Pětiletá prognóza zhodnocení kapitálu: 10–15 % ročně (odhady makléřů, ověřeno na základě trajektorie 2021–2026)
Typická jednotka: 2BR + 110–140 m2 + výhled na moře + balkon; vstupní akcie 145 000 – 190 000 EUR
Směs kupujících v roce 2026: 58 % EU (DE, IT, PL, CZ), 21 % Perský záliv (Saúdská Arábie, Spojené arabské emiráty), 12 % Rusko, 9 % ostatní

Uzavření sloučenin v roce 2026
Významné projekty, které jsou letos aktivní, jsou Palác Aurora (předání ve 3. čtvrtletí 2026, 12% zálohové plány), Mountain View Viva La Vida (90 % prodáno do 1. pololetí 2026) a Veranda Sahl Hasheesh ve fázi sekundárního trhu s inventářem městského domu/vily).
Nejlépe sedí
Sahl Hasheesh je ta správná čtvrť, kde na zachování kapitálu a stálém skládání záleží více než na maximálním peněžním výnosu. Je to také správná volba pro kupující u Rudého moře poprvé, kteří chtějí přísně regulované stavební prostředí a prokázanou likviditu při dalším prodeji – okres má nejnižší průměrný počet dní na trhu v Hurghadě (47 dní oproti regionálnímu 112dennímu průměru).

2. El Gouna — Nejlepší pro zachování kapitálu a životní styl
El Gouna je soukromé uzavřené město, nejen okres. Dvacet pět čtverečních kilometrů nízkohustotní výstavby kolem lagun a 18jamkového golfového hřiště, které vlastní a plánuje společnost Orascom Development od roku 1989. Je to jediný trh s nemovitostmi v oblasti Hurghada, kde se hodnoty dalšího prodeje udržely i přes dva globální otřesy (2008–09, 2020–21) bez trvalého poklesu.
Metriky investorů (srpen 2026)

Průměrná cenová úroveň: 1 400 – 2 200 EUR za m2 za apartmány v přístavu/laguně; 2 500 – 4 000 EUR za m2 pro vilový fond
Čistý výnos z pronájmu: 5–8 % čistý, hrubý 7–9 % (spravovaný krátkodobý pronájem)
Prognóza pětiletého zhodnocení kapitálu: 7–9 % ročně – pomaleji, ale stabilněji než Sahl Hasheesh
Typická jednotka: 2BR + 95–115 m2 + výhled na lagunu + přístup do přístavu; vstupní akcie 155 000 – 220 000 EUR
Směs kupujících v roce 2026: 47 % dlouhodobých rezidentů EU, 28 % Perského zálivu, 16 % Spojeného království, 9 % Ruska a další

V čem je El Gouna jiná
Každá jednotka El Gouna se řídí HOA, ročním komunitním poplatkem a výborem pro hlavní plán. Další prodej je proto pomalejší (průměrně 78 dní na trhu), ale zásoby, které se na trh dostanou, jsou likvidní, transparentní a mají nízkou cenu. Marina, Downtown a nová náhorní plošina Ancient Sands mají každý svůj vlastní výnosový profil. Nejvýše položená zóna Ancient Sands je jediná v Hurghadě, kde se vily obchodují nad stropem 500 000 EUR s jakoukoli pravidelností.
Nejlépe sedí
El Gouna vyhovuje kupujícím životního stylu a kapitálovým klientůminvestoři do rezervací – lidé, kteří chtějí osvědčenou nemovitost s nízkou volatilitou v pevně spravované komunitě. Čistý výnos je nižší než u Sahl Hasheesh nebo Al Mamsha, ale dno je mnohem vyšší a cesta do roku 2027 (plánovaná expanze přístavu El Gouna a druhé 18jamkové hřiště) je dobře známá.
3. Al Mamsha — Nejlepší peněžní výnos pro investory zaměřené na příjem
Al Mamsha je nejnáročnější čtvrtí na shrnutí, protože za 18 měsíců změnila kategorii. Až do roku 2024 byla Al Mamsha jediným víceúčelovým pásem vyvinutým SODIC v centru Hurghady, ukotveným u pěší zóny Mamsha Promenade. V letech 2025–26 přidali partnerští vývojáři SODIC (Mountain View, Palm Hills, Tatweer Misr, Ora) 14 nových hradlových komplexů podél stejné 4 km promenády. Výsledkem je jediná čtvrť v Hurghadě, kde jsou pěší dostupnost, přístup na pláž, hustota maloobchodů a poptávka po krátkodobých pronájmech ve stejném PSČ.
Metriky investorů (srpen 2026)

Stupeň průměrné ceny: 700 – 1 100 EUR za m2 u bytů; 1 200 – 1 800 EUR za m2 u jednotek na promenádě
Čistý výnos z pronájmu: 8–12 % hrubý u spravovaného krátkodobého pronájmu, 6–8 % čistý
Pětiletá prognóza kapitálového zhodnocení: 8–12 % ročně
Typická jednotka: Studio za vstup 42 000–55 000 EUR (Pickalbatros Mamsha, zahrady Mamsha); 1BR za 75 000 EUR – 110 000 EUR; 2BR za 130 000 – 180 000 EUR
Směs kupujících v roce 2026: 39 % Rusové, 26 % EU (PL, DE, IT), 19 % Saúdská Arábie a Perský záliv, 16 % egyptská diaspora

Proč Al Mamsha vynáší více než Sahl Hasheesh
Výnosová prémie pochází z prémie za umístění obráceně. Al Mamsha je jediná pobřežní čtvrť v centru Hurghady, kde se dá projít – Starbucks, Carrefour, McDonald’s a Hurghada Duty-Free jsou všechny uvnitř promenády. Obsazenost krátkodobých pronájmů běží na 81 % po celý rok (údaje o rezervacích MAMO, leden–červenec 2026) oproti 67 % u Sahl Hasheesh. Tato 14bodová mezera v obsazenosti je to, co vytváří 2–3 procentní body výnosové prémie.
Nejlépe sedí
Al Mamsha je ta správná čtvrť pro investory zaměřené na příjem, kteří chtějí dnes spíše cash flow než dlouhodobý kapitál. Studia ve fázi Mamsha Gardens a Pickalbatros Mamsha jsou nejčistší short-let hry v egyptském Rudém moři v této cenové hladině.

4. Makadi Bay — Nejlepší hodnota pro zákazníky v prémiových letoviscích
Makadi Bay leží patnáct minut jízdy jižně od letiště v Hurghadě a dvacet pět minut severně od Sahl Hasheesh. Je to původní rekreační čtvrť – zátoka byla vybudována na počátku 21. století kolem jediného čtyřkilometrového koridoru resortu – ale v letech 2024–26 byla v tichosti přemístěna jako „hodnotový vstup“ do životního stylu prémiových resortů. Skladový mix je nyní třetí novostavbou (St. Catherine, La Vista, The Pearl) a druhým přeprodejem starších rekreačních apartmánů.
Metriky investorů (srpen 2026)

Průměrná cenová úroveň: 600–900 EUR za m2 novostavby; 450 – 700 EUR za m2 dalšího prodeje
Čistý výnos z pronájmu: 7–9 % hrubý, 5–7 % čistý
5letá prognóza zhodnocení kapitálu: 6–9 % ročně
Typická jednotka: 1BR + 55–75 m2 + výhled na bazén/zahradu; vstupní akcie 48 000 – 75 000 EUR
Mix kupujících v roce 2026: 41 % z Ruska (jediný největší segment kupujících), 24 % z Německa a Rakouska, 18 % z Egypta, 17 % z ostatních zemí EU

Co pohání Makadi v roce 2026
Dva faktory. Za prvé, hlavní plán Makadi Heights od společnosti Orascom Development se přesunul do fáze 2 dodávky — 480 jednotek předáno mezi lednem a červencem 2026. Za druhé, La Vista a St. Catherine změnily strukturu plánu plateb: 35 % dolů, 30měsíční splátky, 12% sleva pro kupující v hotovosti. To přitáhlo vlnu rodinných investorů z DE/AT a paralelní vlnu Saúdských Arabů, kteří hledají levné a vysoce likvidní resortní akcie.
Nejlépe sedí
Makadi Bay je ta správná čtvrť, kdy na ceně vstupu nejvíce záleží a můžete absorbovat určitou sezónnost. Střediska jsou 25–30 minut od letiště (oproti 12 pro Al Mamsha a 22 pro Sahl Hasheesh), takže obsazenost klesá v sezóně. Ale poměr ceny a výnosu v roce 2026 je nejsilnější na širším trhu.
5. Magawish — Nejlepší pro investory s místním výnosem a pro rodinné pronájmy
Magawish je nejdelší čtvrť v absolutních hodnotách – 11 km pobřeží vedoucí od letištní silnice v Hurghadě až k letovisku Magawish, Rixos Magawish a nové corri Trivana Compounddor. Je to nejvíce podhodnocená čtvrť zahraničním tiskem, ale nejvýnosnější podle místních údajů o nájmu a je to jediná čtvrť, kde se kupci z egyptské diaspory a saúdské rodiny mohou rovnat objemu investorů z EU.
Metriky investorů (srpen 2026)

Průměrná cenová úroveň: 650–900 EUR za m2 u novostaveb; 450 – 700 EUR za m2 pro další prodej
Čistý výnos z pronájmu: 7–9 % hrubý na místním dlouhodobém pronájmu; 5–7 % čistého
5letá prognóza zhodnocení kapitálu: 8–11 % ročně
Typická jednotka: Studio za 35 000 – 48 000 EUR (Trivana, La Vista Magawish, Adora); 2BR za 80 000 – 110 000 EUR
Směs kupujících v roce 2026: 34 % Saúdská Arábie a Záliv, 28 % egyptská diaspora, 22 % Rusko a EU, 16 % ostatní

Čím je Magawish v roce 2026 jiný
Magawish je čtvrť, kde teze o přilehlém letišti probíhá nejrychleji. Nový Trivana Compound otevřel svou fázi 1BR/2BR/3BR v březnu 2026 za vyvolávací cenu 52 000 EUR. La Vista Magawish dodala svou 3. fázi v dubnu 2026. Rixos Magawish fungovala celoročně s 91% obsazeností (oproti městskému průměru 78 %) – a tato obsazenost se přímo promítá do krátkodobých výnosů na sousedních areálech.
Nejlépe sedí
Magawish je ta správná čtvrť pro investory, kteří se mohou rozdělit mezi místní dlouhodobý pronájem (egyptským nebo saúdským nájemcům na 6–12 měsíčních pronájmech) a spravovaný krátkodobý pronájem nemovitostí v docházkové vzdálenosti od Rixosu. Je to také jediná čtvrť, kde studia za 35 000 – 48 000 EUR stále dávají smysl z hlediska čistého výnosu, a to i po zvýšení cen v letech 2024–25.

Souvislá tabulka hodnocení (srpen 2026)

Okres
Čistý výnos
Cena EUR/m2
Aplikace s pětiletým limitem.
Dny uvedení na trh
Vůdce demografické skupiny kupujících
Nejlépe sedí

Sahl Hasheesh
6–9 %
1 100 – 1 600 EUR
10–15 %
47
EU + Záliv
Zůstatek prémiové návratnosti investic

El Gouna
5–8 %
1 400 – 2 200 EUR
7–9 %
78
EU dlouhodobá + Záliv
Zachování kapitálu

Al Mamsha
6–8 % (hrubý 8–12 %)
700 EUR – 1 100 EUR
8–12 %
52
Ruština + EU + Záliv
Příjem / peněžní výnos

Zátoka Makadi
5–7 %
600–900 EUR
6–9 %
94
ruština + DE/AT
Vstup hodnoty + letovisko

Magawish
5–7 % (místní)
650 – 900 EUR
8–11 %
68
Saúdská + Egyptská + RU
Místní výnos + rodinný pronájem

Matice strategie kupujících: která oblast vyhovuje kterému kupujícímu
Kupující z EU (DE, IT, PL, CZ, UK)
Kupující z EU upřednostňují zachování kapitálu, zlaté vízové cesty (španělsko-portugalsko-řecké trasy se uzavírají, egyptská rezidence podle nemovitosti zůstává otevřená pro nemovitosti v hodnotě nad 400 000 USD) a jasnou likviditu při dalším prodeji. Správný obvod závisí na velikosti rozpočtu. Pod 100 000 EUR — Al Mamsha studia nebo Makadi Bay 1BR. 100 000 € – 200 000 € — Sahl Hasheesh 2BR nebo Magawish 2BR. Nad 200 000 EUR — apartmány El Gouna nebo rezidence značky Sahl Hasheesh.
Kupující z Ruska a SNS
Nejvíce z toho těží kupující z Ruska a SNSAl Mamsha (vysoký výnos, pochozí, rusky mluvící bazén nájemníků) a Makadi Bay (nízká vstupní cena, zavedená ruská komunita kolem starších letovisek). Magawish je také relevantní, protože saúdští a egyptští nájemníci plní fond dlouhodobých pronájmů, který ruští majitelé krátkodobých pronájmů opustili v letech 2022–24.
Kupující ze Saúdské Arábie a Perského zálivu
Kupující ze Saúdské Arábie a Perského zálivu upřednostňují rodinná letoviska v dojezdové vzdálenosti od přímých letů do Džiddy nebo Rijádu a oceňují vlastnické tituly bez rezidenční byrokracie. Správné okresy jsou Sahl Hasheesh (skupina prémiových značek) a Magawish (blízkost letiště, poptávka po rodinných pronájmech). Makadi Bay rychle dohání přemístění v letech 2024–26.
Kupující z egyptské diaspory
Kupující z egyptské diaspory obvykle investují do Magawish (nejblíže letišti, nejsnazší víkendový přístup z Káhiry), Al Mamsha (nejvyšší výnos, běžné nákupy denominované v ) a inventáře pro další prodej v Sahl Hasheesh.

Jak bylo hodnocení sestaveno (metodika)
Čistý výnos z pronájmu: 12měsíční klouzavý průměr od spravovaných provozovatelů krátkodobých pronájmů na místě (Pickalbatros Mamsha, Rixos Magawish, Aurora Sahl Hasheesh, Ancient Sands El Gouna) az údajů o rezervacích MAMO za posledních 12 měsíců. Provozní náklady se předpokládají ve výši 30–35 % brutto (poplatky OTA 15 %, úklid a služby 8 %, správa majetku 12 %, roční rezerva na údržbu 3 %).
Cenová úroveň: 90denní klouzavý medián z ceníků pro vývojáře zveřejněných na mamoproperty.com a ze seznamů sekundárních trhů indexovaných v Property Finder Egypt a AqarMap.
Pětiletá prognóza kapitálového zhodnocení: odvozena ze skutečného zhodnocení podle okresů v letech 2021–2026 (zdroje ze záznamů transakcí Property Finder, ověřených podle notářských údajů pro guvernorát Hurghada Rudé moře) a aplikována předem za předpokladu, že přepsání alokace pozemků z 28. srpna 2026 podstatně nezpomalí novou nabídku.
Dny na trhu: 90denní medián pro záznamy o dalším prodeji ve službách Property Finder, AqarMap a Olx Egypt, filtrováno pouze pro záznamy viditelné pouze pro zahraniční kupující.
Demografický mix kupujících: čerpáno z registrací CIL podaných organizací MAMO mezi 1. čtvrtletím 2024 a 2. čtvrtletím 2026 s vývojáři, jako jsou SODIC, Mountain View, Orascom, La Vista, Tatweer Misr, Ora, Palm Hills a pohostinské rezidence Marriott-Misr Italia.
Průřezová rizika pro hodnocení
Pětiletá prognóza je citlivá na čtyři rizika. Za prvé, přepsání alokace pozemků (28. srpna 2026): plná záloha na žádost plus online nabízení NUCA znamenají, že náklady na akvizici vývojářů vzrostou během příštích 24 měsíců o 25–35 %. Většina z toho přistane na vstupních cenách v Magawish a Makadi Bay. Zadruhé, měna: /EUR na 57,65 (srpen 2026) – 10% zhodnocení by stlačilo zhodnocení kapitálu denominovaného v EUR o stejnou částku. Za třetí, obsazenost: turistický tok EGY/USD/EUR do Hurghady dosáhl 10,5 milionu cestujících v 1. pololetí 2026 (meziročně +22 %) – obrat z geopolitického napětí by nejvíce zasáhl Al Mamshu. Za čtvrté, devizové kontroly: Egyptská elektronická peněženka pro investory (navržená v balíčku pro alokaci pozemků z 28. srpna) je pozitivní – jakmile je aktivní, umožňuje po nákupu repatriaci příjmů z pronájmu v tvrdé měně, aniž by procházela paralelním trhem.
Nejčastější dotazy
Která čtvrť Hurghada je nejlepší pro prvního zahraničního kupce?
Sahl Hasheesh těsně nad El Gounou. Efekt seskupení značek znamená prémiovou likviditu při dalším prodeji, nejnižší počet dní na trhu a nejjasnější právní záznamy o převodu vlastnického práva.
Která čtvrť Hurghada má nejnižší vstupní cenu?
Magawish — studia v Trivana, La Vista Magawish a Adora začínají na 35 000 – 48 000 EUR (srpen 2026). Makadi Bay je srovnatelná na straně dalšího prodeje, ale nově postavená položka je o něco vyšší na 48 000 EUR a více.
Který okres je nejlepší pro krátkodobý příjem?
Al Mamsha v současnosti rozpětím hrubého výnosu (8–12 %). Sahl Hasheesh poskytuje nejvyšší absolutní výnos v eurech na jednotku díky vyšším průměrným denním sazbám, ale Al Mamsha poskytuje nejvyšší výnos na investované euro.
Stále stojí za nákup El Gouna v roce 2026?
Ano – El Gouna je jediným trhem v oblasti Hurghady, kde se čistý výnos z pronájmu komprimoval, ale hodnota nemovitosti byla držena každým globálním obchodemod roku 2008. Pro portfolia na uchování kapitálu zůstává El Gouna nejbezpečnějším aktivem v regionu.
Která čtvrť je nejlepší pro ruské kupce v roce 2026?
Al Mamsha a Makadi Bay. Oba mají vytvořené skupiny nájemců v ruském jazyce a v současnosti mají nejnižší poměr vstupních a výnosových nákladů.
Která čtvrť je nejlepší pro kupce ze Saúdské Arábie a Perského zálivu?
Sahl Hasheesh za prémiovou hru (Rixos, Oberoi, sousedství Kempinski), Magawish za strategii rodinných pronájmů přístupných na letiště.
Kvalifikuje se všech 5 okresů pro program egyptských rezidencí podle jednotlivých nemovitostí?
Ano – práh bydliště podle nemovitosti je stanoven na 400 000 USD pro vlastnický titul (od zákona 5/2026). Všech pět distriktů má kvalifikační jednotky, ačkoli El Gouna a Sahl Hasheesh mají více než 400 000 $ zásob než ostatní tři.
Jak postupovat podle tohoto hodnocení
MAMO Property má přímé agenturní vztahy s každým developerem působícím v těchto pěti čtvrtích – SODIC, Mountain View, Orascom (El Gouna + Makadi Heights), La Vista, Palm Hills, Tatweer Misr, Ora, Trivana, Adora, Lavanda a Mark Resort. Přiřazujeme profil kupujících k hodnocení okresu pomocí vašeho rozpočtu, cílů trvalého pobytu a časové osy odchodu – nejen tabulek výnosů.
Pro kupující, kteří jsou připraveni se nastěhovat: můžeme předem prověřit čtyři objekty (Aurora Palace, Mountain View Viva La Vida, Veranda Sahl Hasheesh, Rixos Magawish Residences), které odpovídají tomuto žebříčku do předání ve 3. čtvrtletí 2026. Pro investory, kteří mají více času, je spuštění Al Mamsha Phase 5 ve 4. čtvrtletí 2026 pravděpodobně jedinou položkou s nejvyšším výnosem v kalendáři.
Interní odkazy

Hurghada Foreign Buyer Guide 2026
Průvodce čtvrtí Mamsha Promenade District 2026
Průvodce letištěm Hurghada Airport District Property Guide 2026
Koupě bytu pro další prodej v Hurghadě 2026
Roční daň z majetku Egypt 2026
Egypt Real Estate Structural Correction 2026
Egypt Land Allocation Rewrite (srpen 2026)
Privatizace letiště Hurghada 2026

Zdroje

Property Finder Egypt – záznamy transakcí v Hurghadě (leden 2021–červenec 2026)
AqarMap – okresní ceny a datový soubor dní na trhu (2. čtvrtletí 2026)
Rekordy uzavřených obchodů MAMO Property – více než 35 uzavřených transakcí mezi Sahl Hasheesh, El Gouna, Al Mamsha, Makadi Bay a Magawish (leden–srpen 2026)
Centrální banka Egypta – referenční kurzy /EUR a /USD, 29. srpna 2026
Ceny pro vývojáře zveřejněné na mamoproperty.com (SODIC, Mountain View, Orascom, La Vista, Palm Hills, Tatweer Misr, Ora, Trivana, Adora, Lavanda, Mark Resort)
Ministerstvo cestovního ruchu – letiště Hurghada 10,5 milionu cestujících 1. pololetí 2026
Hurghada Property (hurghadaproperty.co.uk) – odhady výnosů v okrese srpen 2026
Global Property Guide — Egyptská cenová historie 2021–2026
Hurghada Homes (hurghadahomes.com) – datový soubor Hurghada ceny za m2 srpen 2026
Axwell Properties – Analýza výnosů z pronájmu v Hurghadě 2026
Informace o trhu s nemovitostmi Kayan Development – Hurghada 2026

Jste připraveni investovat do správné čtvrti Hurghada?

Question

1. Sahl Hasheesh – Nejlepší celková rovnováha pro prémiovou návratnost investic
25 kilometrů jižně od centra Hurghady je záliv Sahl Hasheesh jediným místem v egyptském Rudém moři, kde každá prémiová hotelová značka postavila vlajkovou loď – The Oberoi, Baron, Azur, Rixos Magawish, Kempinski a nejnověji Viva La Vida Residences by Mountain View. Seskupení značek není náhodné: Sahl Hasheesh se nachází ve federálně chráněné turistické zóně s přísnými stavebními předpisy o nízké hustotě, vyhrazeným dálničním spojením s letištěm a jediným přístavem pro výletní lodě na hlubinách na tomto pobřeží.
Metriky investorů (srpen 2026)

Průměrná cenová úroveň: 1 100 – 1 600 EUR za m2 pro apartmány s výhledem na moře, 2 400 EUR a více za m2 pro značkové rezidence (Oberoi, Rixos)
Čistý výnos z pronájmu: 6–9 % čistý u spravovaných krátkých pronájmů; 4–6 % čistého na long-let
Pětiletá prognóza zhodnocení kapitálu: 10–15 % ročně (odhady makléřů, ověřeno na základě trajektorie 2021–2026)
Typická jednotka: 2BR + 110–140 m2 + výhled na moře + balkon; vstupní akcie 145 000 – 190 000 EUR
Směs kupujících v roce 2026: 58 % EU (DE, IT, PL, CZ), 21 % Perský záliv (Saúdská Arábie, Spojené arabské emiráty), 12 % Rusko, 9 % ostatní

Uzavření sloučenin v roce 2026
Významné projekty, které jsou letos aktivní, jsou Palác Aurora (předání ve 3. čtvrtletí 2026, 12% zálohové plány), Mountain View Viva La Vida (90 % prodáno do 1. pololetí 2026) a Veranda Sahl Hasheesh ve fázi sekundárního trhu s inventářem městského domu/vily).
Nejlépe sedí
Sahl Hasheesh je ta správná čtvrť, kde na zachování kapitálu a stálém skládání záleží více než na maximálním peněžním výnosu. Je to také správná volba pro kupující u Rudého moře poprvé, kteří chtějí přísně regulované stavební prostředí a prokázanou likviditu při dalším prodeji – okres má nejnižší průměrný počet dní na trhu v Hurghadě (47 dní oproti regionálnímu 112dennímu průměru).

2. El Gouna — Nejlepší pro zachování kapitálu a životní styl
El Gouna je soukromé uzavřené město, nejen okres. Dvacet pět čtverečních kilometrů nízkohustotní výstavby kolem lagun a 18jamkového golfového hřiště, které vlastní a plánuje společnost Orascom Development od roku 1989. Je to jediný trh s nemovitostmi v oblasti Hurghada, kde se hodnoty dalšího prodeje udržely i přes dva globální otřesy (2008–09, 2020–21) bez trvalého poklesu.
Metriky investorů (srpen 2026)

Průměrná cenová úroveň: 1 400 – 2 200 EUR za m2 za apartmány v přístavu/laguně; 2 500 – 4 000 EUR za m2 pro vilový fond
Čistý výnos z pronájmu: 5–8 % čistý, hrubý 7–9 % (spravovaný krátkodobý pronájem)
Prognóza pětiletého zhodnocení kapitálu: 7–9 % ročně – pomaleji, ale stabilněji než Sahl Hasheesh
Typická jednotka: 2BR + 95–115 m2 + výhled na lagunu + přístup do přístavu; vstupní akcie 155 000 – 220 000 EUR
Směs kupujících v roce 2026: 47 % dlouhodobých rezidentů EU, 28 % Perského zálivu, 16 % Spojeného království, 9 % Ruska a další

V čem je El Gouna jiná
Každá jednotka El Gouna se řídí HOA, ročním komunitním poplatkem a výborem pro hlavní plán. Další prodej je proto pomalejší (průměrně 78 dní na trhu), ale zásoby, které se na trh dostanou, jsou likvidní, transparentní a mají nízkou cenu. Marina, Downtown a nová náhorní plošina Ancient Sands mají každý svůj vlastní výnosový profil. Nejvýše položená zóna Ancient Sands je jediná v Hurghadě, kde se vily obchodují nad stropem 500 000 EUR s jakoukoli pravidelností.
Nejlépe sedí
El Gouna vyhovuje kupujícím životního stylu a kapitálovým klientůminvestoři do rezervací – lidé, kteří chtějí osvědčenou nemovitost s nízkou volatilitou v pevně spravované komunitě. Čistý výnos je nižší než u Sahl Hasheesh nebo Al Mamsha, ale dno je mnohem vyšší a cesta do roku 2027 (plánovaná expanze přístavu El Gouna a druhé 18jamkové hřiště) je dobře známá.
3. Al Mamsha — Nejlepší peněžní výnos pro investory zaměřené na příjem
Al Mamsha je nejnáročnější čtvrtí na shrnutí, protože za 18 měsíců změnila kategorii. Až do roku 2024 byla Al Mamsha jediným víceúčelovým pásem vyvinutým SODIC v centru Hurghady, ukotveným u pěší zóny Mamsha Promenade. V letech 2025–26 přidali partnerští vývojáři SODIC (Mountain View, Palm Hills, Tatweer Misr, Ora) 14 nových hradlových komplexů podél stejné 4 km promenády. Výsledkem je jediná čtvrť v Hurghadě, kde jsou pěší dostupnost, přístup na pláž, hustota maloobchodů a poptávka po krátkodobých pronájmech ve stejném PSČ.
Metriky investorů (srpen 2026)

Stupeň průměrné ceny: 700 – 1 100 EUR za m2 u bytů; 1 200 – 1 800 EUR za m2 u jednotek na promenádě
Čistý výnos z pronájmu: 8–12 % hrubý u spravovaného krátkodobého pronájmu, 6–8 % čistý
Pětiletá prognóza kapitálového zhodnocení: 8–12 % ročně
Typická jednotka: Studio za vstup 42 000–55 000 EUR (Pickalbatros Mamsha, zahrady Mamsha); 1BR za 75 000 EUR – 110 000 EUR; 2BR za 130 000 – 180 000 EUR
Směs kupujících v roce 2026: 39 % Rusové, 26 % EU (PL, DE, IT), 19 % Saúdská Arábie a Perský záliv, 16 % egyptská diaspora

Proč Al Mamsha vynáší více než Sahl Hasheesh
Výnosová prémie pochází z prémie za umístění obráceně. Al Mamsha je jediná pobřežní čtvrť v centru Hurghady, kde se dá projít – Starbucks, Carrefour, McDonald&#8217;s a Hurghada Duty-Free jsou všechny uvnitř promenády. Obsazenost krátkodobých pronájmů běží na 81 % po celý rok (údaje o rezervacích MAMO, leden–červenec 2026) oproti 67 % u Sahl Hasheesh. Tato 14bodová mezera v obsazenosti je to, co vytváří 2–3 procentní body výnosové prémie.
Nejlépe sedí
Al Mamsha je ta správná čtvrť pro investory zaměřené na příjem, kteří chtějí dnes spíše cash flow než dlouhodobý kapitál. Studia ve fázi Mamsha Gardens a Pickalbatros Mamsha jsou nejčistší short-let hry v egyptském Rudém moři v této cenové hladině.

4. Makadi Bay — Nejlepší hodnota pro zákazníky v prémiových letoviscích
Makadi Bay leží patnáct minut jízdy jižně od letiště v Hurghadě a dvacet pět minut severně od Sahl Hasheesh. Je to původní rekreační čtvrť – zátoka byla vybudována na počátku 21. století kolem jediného čtyřkilometrového koridoru resortu – ale v letech 2024–26 byla v tichosti přemístěna jako „hodnotový vstup“ do životního stylu prémiových resortů. Skladový mix je nyní třetí novostavbou (St. Catherine, La Vista, The Pearl) a druhým přeprodejem starších rekreačních apartmánů.
Metriky investorů (srpen 2026)

Průměrná cenová úroveň: 600–900 EUR za m2 novostavby; 450 – 700 EUR za m2 dalšího prodeje
Čistý výnos z pronájmu: 7–9 % hrubý, 5–7 % čistý
5letá prognóza zhodnocení kapitálu: 6–9 % ročně
Typická jednotka: 1BR + 55–75 m2 + výhled na bazén/zahradu; vstupní akcie 48 000 – 75 000 EUR
Mix kupujících v roce 2026: 41 % z Ruska (jediný největší segment kupujících), 24 % z Německa a Rakouska, 18 % z Egypta, 17 % z ostatních zemí EU

Co pohání Makadi v roce 2026
Dva faktory. Za prvé, hlavní plán Makadi Heights od společnosti Orascom Development se přesunul do fáze 2 dodávky — 480 jednotek předáno mezi lednem a červencem 2026. Za druhé, La Vista a St. Catherine změnily strukturu plánu plateb: 35 % dolů, 30měsíční splátky, 12% sleva pro kupující v hotovosti. To přitáhlo vlnu rodinných investorů z DE/AT a paralelní vlnu Saúdských Arabů, kteří hledají levné a vysoce likvidní resortní akcie.
Nejlépe sedí
Makadi Bay je ta správná čtvrť, kdy na ceně vstupu nejvíce záleží a můžete absorbovat určitou sezónnost. Střediska jsou 25–30 minut od letiště (oproti 12 pro Al Mamsha a 22 pro Sahl Hasheesh), takže obsazenost klesá v sezóně. Ale poměr ceny a výnosu v roce 2026 je nejsilnější na širším trhu.
5. Magawish — Nejlepší pro investory s místním výnosem a pro rodinné pronájmy
Magawish je nejdelší čtvrť v absolutních hodnotách – 11 km pobřeží vedoucí od letištní silnice v Hurghadě až k letovisku Magawish, Rixos Magawish a nové corri Trivana Compounddor. Je to nejvíce podhodnocená čtvrť zahraničním tiskem, ale nejvýnosnější podle místních údajů o nájmu a je to jediná čtvrť, kde se kupci z egyptské diaspory a saúdské rodiny mohou rovnat objemu investorů z EU.
Metriky investorů (srpen 2026)

Průměrná cenová úroveň: 650–900 EUR za m2 u novostaveb; 450 – 700 EUR za m2 pro další prodej
Čistý výnos z pronájmu: 7–9 % hrubý na místním dlouhodobém pronájmu; 5–7 % čistého
5letá prognóza zhodnocení kapitálu: 8–11 % ročně
Typická jednotka: Studio za 35 000 – 48 000 EUR (Trivana, La Vista Magawish, Adora); 2BR za 80 000 – 110 000 EUR
Směs kupujících v roce 2026: 34 % Saúdská Arábie a Záliv, 28 % egyptská diaspora, 22 % Rusko a EU, 16 % ostatní

Čím je Magawish v roce 2026 jiný
Magawish je čtvrť, kde teze o přilehlém letišti probíhá nejrychleji. Nový Trivana Compound otevřel svou fázi 1BR/2BR/3BR v březnu 2026 za vyvolávací cenu 52 000 EUR. La Vista Magawish dodala svou 3. fázi v dubnu 2026. Rixos Magawish fungovala celoročně s 91% obsazeností (oproti městskému průměru 78 %) – a tato obsazenost se přímo promítá do krátkodobých výnosů na sousedních areálech.
Nejlépe sedí
Magawish je ta správná čtvrť pro investory, kteří se mohou rozdělit mezi místní dlouhodobý pronájem (egyptským nebo saúdským nájemcům na 6–12 měsíčních pronájmech) a spravovaný krátkodobý pronájem nemovitostí v docházkové vzdálenosti od Rixosu. Je to také jediná čtvrť, kde studia za 35 000 – 48 000 EUR stále dávají smysl z hlediska čistého výnosu, a to i po zvýšení cen v letech 2024–25.

Souvislá tabulka hodnocení (srpen 2026)

Okres
Čistý výnos
Cena EUR/m2
Aplikace s pětiletým limitem.
Dny uvedení na trh
Vůdce demografické skupiny kupujících
Nejlépe sedí

Sahl Hasheesh
6–9 %
1 100 – 1 600 EUR
10–15 %
47
EU + Záliv
Zůstatek prémiové návratnosti investic

El Gouna
5–8 %
1 400 – 2 200 EUR
7–9 %
78
EU dlouhodobá + Záliv
Zachování kapitálu

Al Mamsha
6–8 % (hrubý 8–12 %)
700 EUR – 1 100 EUR
8–12 %
52
Ruština + EU + Záliv
Příjem / peněžní výnos

Zátoka Makadi
5–7 %
600–900 EUR
6–9 %
94
ruština + DE/AT
Vstup hodnoty + letovisko

Magawish
5–7 % (místní)
650 – 900 EUR
8–11 %
68
Saúdská + Egyptská + RU
Místní výnos + rodinný pronájem

Matice strategie kupujících: která oblast vyhovuje kterému kupujícímu
Kupující z EU (DE, IT, PL, CZ, UK)
Kupující z EU upřednostňují zachování kapitálu, zlaté vízové cesty (španělsko-portugalsko-řecké trasy se uzavírají, egyptská rezidence podle nemovitosti zůstává otevřená pro nemovitosti v hodnotě nad 400 000 USD) a jasnou likviditu při dalším prodeji. Správný obvod závisí na velikosti rozpočtu. Pod 100 000 EUR — Al Mamsha studia nebo Makadi Bay 1BR. 100 000 € – 200 000 € — Sahl Hasheesh 2BR nebo Magawish 2BR. Nad 200 000 EUR — apartmány El Gouna nebo rezidence značky Sahl Hasheesh.
Kupující z Ruska a SNS
Nejvíce z toho těží kupující z Ruska a SNSAl Mamsha (vysoký výnos, pochozí, rusky mluvící bazén nájemníků) a Makadi Bay (nízká vstupní cena, zavedená ruská komunita kolem starších letovisek). Magawish je také relevantní, protože saúdští a egyptští nájemníci plní fond dlouhodobých pronájmů, který ruští majitelé krátkodobých pronájmů opustili v letech 2022–24.
Kupující ze Saúdské Arábie a Perského zálivu
Kupující ze Saúdské Arábie a Perského zálivu upřednostňují rodinná letoviska v dojezdové vzdálenosti od přímých letů do Džiddy nebo Rijádu a oceňují vlastnické tituly bez rezidenční byrokracie. Správné okresy jsou Sahl Hasheesh (skupina prémiových značek) a Magawish (blízkost letiště, poptávka po rodinných pronájmech). Makadi Bay rychle dohání přemístění v letech 2024–26.
Kupující z egyptské diaspory
Kupující z egyptské diaspory obvykle investují do Magawish (nejblíže letišti, nejsnazší víkendový přístup z Káhiry), Al Mamsha (nejvyšší výnos, běžné nákupy denominované v ) a inventáře pro další prodej v Sahl Hasheesh.

Jak bylo hodnocení sestaveno (metodika)
Čistý výnos z pronájmu: 12měsíční klouzavý průměr od spravovaných provozovatelů krátkodobých pronájmů na místě (Pickalbatros Mamsha, Rixos Magawish, Aurora Sahl Hasheesh, Ancient Sands El Gouna) az údajů o rezervacích MAMO za posledních 12 měsíců. Provozní náklady se předpokládají ve výši 30–35 % brutto (poplatky OTA 15 %, úklid a služby 8 %, správa majetku 12 %, roční rezerva na údržbu 3 %).
Cenová úroveň: 90denní klouzavý medián z ceníků pro vývojáře zveřejněných na mamoproperty.com a ze seznamů sekundárních trhů indexovaných v Property Finder Egypt a AqarMap.
Pětiletá prognóza kapitálového zhodnocení: odvozena ze skutečného zhodnocení podle okresů v letech 2021–2026 (zdroje ze záznamů transakcí Property Finder, ověřených podle notářských údajů pro guvernorát Hurghada Rudé moře) a aplikována předem za předpokladu, že přepsání alokace pozemků z 28. srpna 2026 podstatně nezpomalí novou nabídku.
Dny na trhu: 90denní medián pro záznamy o dalším prodeji ve službách Property Finder, AqarMap a Olx Egypt, filtrováno pouze pro záznamy viditelné pouze pro zahraniční kupující.
Demografický mix kupujících: čerpáno z registrací CIL podaných organizací MAMO mezi 1. čtvrtletím 2024 a 2. čtvrtletím 2026 s vývojáři, jako jsou SODIC, Mountain View, Orascom, La Vista, Tatweer Misr, Ora, Palm Hills a pohostinské rezidence Marriott-Misr Italia.
Průřezová rizika pro hodnocení
Pětiletá prognóza je citlivá na čtyři rizika. Za prvé, přepsání alokace pozemků (28. srpna 2026): plná záloha na žádost plus online nabízení NUCA znamenají, že náklady na akvizici vývojářů vzrostou během příštích 24 měsíců o 25–35 %. Většina z toho přistane na vstupních cenách v Magawish a Makadi Bay. Zadruhé, měna: /EUR na 57,65 (srpen 2026) – 10% zhodnocení  by stlačilo zhodnocení kapitálu denominovaného v EUR o stejnou částku. Za třetí, obsazenost: turistický tok EGY/USD/EUR do Hurghady dosáhl 10,5 milionu cestujících v 1. pololetí 2026 (meziročně +22 %) – obrat z geopolitického napětí by nejvíce zasáhl Al Mamshu. Za čtvrté, devizové kontroly: Egyptská elektronická peněženka pro investory (navržená v balíčku pro alokaci pozemků z 28. srpna) je pozitivní – jakmile je aktivní, umožňuje po nákupu repatriaci příjmů z pronájmu v tvrdé měně, aniž by procházela paralelním trhem.
Nejčastější dotazy
Která čtvrť Hurghada je nejlepší pro prvního zahraničního kupce?
Sahl Hasheesh těsně nad El Gounou. Efekt seskupení značek znamená prémiovou likviditu při dalším prodeji, nejnižší počet dní na trhu a nejjasnější právní záznamy o převodu vlastnického práva.
Která čtvrť Hurghada má nejnižší vstupní cenu?
Magawish — studia v Trivana, La Vista Magawish a Adora začínají na 35 000 – 48 000 EUR (srpen 2026). Makadi Bay je srovnatelná na straně dalšího prodeje, ale nově postavená položka je o něco vyšší na 48 000 EUR a více.
Který okres je nejlepší pro krátkodobý příjem?
Al Mamsha v současnosti rozpětím hrubého výnosu (8–12 %). Sahl Hasheesh poskytuje nejvyšší absolutní výnos v eurech na jednotku díky vyšším průměrným denním sazbám, ale Al Mamsha poskytuje nejvyšší výnos na investované euro.
Stále stojí za nákup El Gouna v roce 2026?
Ano – El Gouna je jediným trhem v oblasti Hurghady, kde se čistý výnos z pronájmu komprimoval, ale hodnota nemovitosti byla držena každým globálním obchodemod roku 2008. Pro portfolia na uchování kapitálu zůstává El Gouna nejbezpečnějším aktivem v regionu.
Která čtvrť je nejlepší pro ruské kupce v roce 2026?
Al Mamsha a Makadi Bay. Oba mají vytvořené skupiny nájemců v ruském jazyce a v současnosti mají nejnižší poměr vstupních a výnosových nákladů.
Která čtvrť je nejlepší pro kupce ze Saúdské Arábie a Perského zálivu?
Sahl Hasheesh za prémiovou hru (Rixos, Oberoi, sousedství Kempinski), Magawish za strategii rodinných pronájmů přístupných na letiště.
Kvalifikuje se všech 5 okresů pro program egyptských rezidencí podle jednotlivých nemovitostí?
Ano – práh bydliště podle nemovitosti je stanoven na 400 000 USD pro vlastnický titul (od zákona 5/2026). Všech pět distriktů má kvalifikační jednotky, ačkoli El Gouna a Sahl Hasheesh mají více než 400 000 $ zásob než ostatní tři.
Jak postupovat podle tohoto hodnocení
MAMO Property má přímé agenturní vztahy s každým developerem působícím v těchto pěti čtvrtích – SODIC, Mountain View, Orascom (El Gouna + Makadi Heights), La Vista, Palm Hills, Tatweer Misr, Ora, Trivana, Adora, Lavanda a Mark Resort. Přiřazujeme profil kupujících k hodnocení okresu pomocí vašeho rozpočtu, cílů trvalého pobytu a časové osy odchodu – nejen tabulek výnosů.
Pro kupující, kteří jsou připraveni se nastěhovat: můžeme předem prověřit čtyři objekty (Aurora Palace, Mountain View Viva La Vida, Veranda Sahl Hasheesh, Rixos Magawish Residences), které odpovídají tomuto žebříčku do předání ve 3. čtvrtletí 2026. Pro investory, kteří mají více času, je spuštění Al Mamsha Phase 5 ve 4. čtvrtletí 2026 pravděpodobně jedinou položkou s nejvyšším výnosem v kalendáři.
Interní odkazy

Hurghada Foreign Buyer Guide 2026
Průvodce čtvrtí Mamsha Promenade District 2026
Průvodce letištěm Hurghada Airport District Property Guide 2026
Koupě bytu pro další prodej v Hurghadě 2026
Roční daň z majetku Egypt 2026
Egypt Real Estate Structural Correction 2026
Egypt Land Allocation Rewrite (srpen 2026)
Privatizace letiště Hurghada 2026

Zdroje

Property Finder Egypt – záznamy transakcí v Hurghadě (leden 2021–červenec 2026)
AqarMap – okresní ceny a datový soubor dní na trhu (2. čtvrtletí 2026)
Rekordy uzavřených obchodů MAMO Property – více než 35 uzavřených transakcí mezi Sahl Hasheesh, El Gouna, Al Mamsha, Makadi Bay a Magawish (leden–srpen 2026)
Centrální banka Egypta – referenční kurzy /EUR a /USD, 29. srpna 2026
Ceny pro vývojáře zveřejněné na mamoproperty.com (SODIC, Mountain View, Orascom, La Vista, Palm Hills, Tatweer Misr, Ora, Trivana, Adora, Lavanda, Mark Resort)
Ministerstvo cestovního ruchu – letiště Hurghada 10,5 milionu cestujících 1. pololetí 2026
Hurghada Property (hurghadaproperty.co.uk) – odhady výnosů v okrese srpen 2026
Global Property Guide — Egyptská cenová historie 2021–2026
Hurghada Homes (hurghadahomes.com) – datový soubor Hurghada ceny za m2 srpen 2026
Axwell Properties – Analýza výnosů z pronájmu v Hurghadě 2026
Informace o trhu s nemovitostmi Kayan Development – Hurghada 2026

Jste připraveni investovat do správné čtvrti Hurghada?

Accepted Answer

MAMO Property provozuje párování uzavřených kupujících v Sahl Hasheesh, El Gouna, Al Mamsha, Makadi Bay a Magawish – získáváno z aktuálních ceníků vývojářů a ověřeno na základě údajů o rezervacích za 2. čtvrtletí 2026.

Tržní analýzy

Žebříček oblastí Hurghady 2026: Porovnání top 5 investičních zón

Hurghada District Rankings 2026: Top 5 investičních oblastí ve srovnání podle čistého výnosu, cenové úrovně a nákupní strategie