قانون 3 لسنة 2026 — أكبر إصلاح ضريبي عقاري في مصر: الدليل الشامل للمستثمرين
قانون 3 لسنة 2026 — أكبر إصلاح ضريبي عقاري في مصر: الدليل الشامل للمستثمرين
آخر تحديث: يونيو 2026 | قسم الشؤون القانونية — MAMO Property
ملخص تنفيذي
في 2 أبريل 2026، صدق الرئيس عبد الفتاح السيسي على القانون رقم 3 لسنة 2026 بتعديل بعض أحكام قانون الضريبة على العقارات المبنية (القانون رقم 196 لسنة 2008). يُعتبر هذا الإصلاح الأكبر في تاريخ نظام الضرائب العقارية في مصر منذ عقود.
يرفع القانون حد الإعفاء الضريبي من 24,000 جنيه إلى 100,000 جنيه كقيمة إيجارية سنوية (ما يعادل 8 ملايين جنيه كقيمة سوقية للوحدة)، ويقدم خصم 25% للملتزمين بتقديم الإقرارات في مواعيدها، ويعفي الوحدات غير المسجلة من الضرائب السابقة، ويحوّل إجراءات التقديم إلى المنصات الرقمية.
أهم 10 تعديلات في قانون 3 لسنة 2026
1. رفع حد الإعفاء 4 أضعاف
قبل التعديل: 24,000 جنيه قيمة إيجارية سنوية (≈ 2 مليون جنيه قيمة سوقية)
بعد التعديل: 100,000 جنيه قيمة إيجارية سنوية (≈ 8 ملايين جنيه قيمة سوقية)
أي أن أي وحدة سكنية رئيسية تقل قيمتها عن 8 ملايين جنيه معفاة تماماً من الضريبة العقارية. وفقاً لوزير المالية أحمد كجوك، فإن هذا يُعفي حوالي 43 مليون وحدة سكنية، ولا يخضع للضريبة سوى أفخر 2% من العقارات.
2. حافز ضريبي 25% للتقديم في الموعد
يمنح المكلف الذي يقدم إقراره في الموعد المحدد وبالبيانات كاملة خصم 25% من قيمة الضريبة السنوية للعقارات السكنية، و10% للعقارات غير السكنية. كما يجوز منح خصم إضافي 5% للسداد المبكر.
3. إعفاء من الضرائب السابقة للوحدات غير المسجلة
الوحدات التي لم يسبق حصرها أو تقدير قيمتها الإيجارية لدى مصلحة الضرائب العقارية تُعفى تماماً من الضرائب عن الفترات السابقة على العمل بالقانون. هذا “العفو الضريبي” يُشجع الملاك على التسجيل الطوعي دون خوف من فواتير ضريبية ضخمة عن الماضي.
4. تحديد حد أقصى لغرامات التأخير وإلغائها
لا يجوز أن تتجاوز غرامات التأخير قيمة الضريبة الأصلية. ويُعفى من مقابل التأخير كل من سدد جميع الضرائب المستحقة قبل العمل بالقانون أو خلال 6 أشهر من تاريخ العمل به. ويجوز لوزير المالية مد هذه المهلة مرة واحدة.
5. تسوية المنازعات بنسبة 70%
يمكن تسوية جميع المنازعات الضريبية القائمة بسداد 70% فقط من المبلغ المتنازع عليه. كما تم سحب جميع الطعون الحكومية غير المحسومة.
6. إقرار موحد للوحدات المتعددة
أصبح بإمكان مالكي عدة عقارات في نطاق أكثر من مأمورية ضرائب تقديم إقرار واحد موحد لأي مأمورية — دون الحاجة لزيارة مأموريات متعددة.
7. التحول الرقمي
يمكن تقديم الإقرارات إلكترونياً ضمن مبادرة مصر الرقمية، ويجري تطوير تطبيق للهواتف المحمولة للدفع عبر الإنترنت.
8. إلغاء طعن الحكومة على التقديرات
لم يعد لمصلحة الضرائب العقارية الحق في الطعن على تقديرات القيمة الإيجارية. ويمكن للمكلف الطعن إلكترونياً خلال 60 يوماً من النشر.
9. سريان الضريبة من تاريخ تقديم الإقرار
تسري الضريبة من تاريخ تقديم الإقرار وليس بأثر رجعي — حافز كبير للتسجيل الطوعي.
10. شفافية الخريطة السعرية
تلتزم المصلحة بنشر خريطة سعرية استرشادية قبل 60 يوماً من كل دورة تقدير جديد (كل 5 سنوات)، مما يسمح للملاك بمقارنة التقديرات والطعن على أي تقديرات غير عادلة.
جدول المقارنة: قبل وبعد القانون
| البند | قبل القانون (196/2008) | بعد القانون (3/2026) |
|---|---|---|
| حد الإعفاء (القيمة الإيجارية) | 24,000 ج.م | 100,000 ج.م |
| قيمة السوق المعادلة | ~2 مليون ج.م | 8 مليون ج.م |
| نسبة الضريبة | 10% من صافي القيمة الإيجارية | 10% (كما هي) |
| خصم التقديم في الموعد | لا يوجد | 25% للسكني — 10% لغير السكني |
| الحد الأقصى للغرامات | غير محدد | بقيمة الضريبة الأصلية |
| الضرائب السابقة للوحدات غير المسجلة | كاملة | معفاة |
| تسوية المنازعات | كامل المبلغ | 70% من المبلغ |
كيفية حساب الضريبة (مثال عملي)
- القيمة الإيجارية السنوية الإجمالية: 200,000 ج.م
- خصم 30% مصاريف صيانة وإدارة: 60,000 ج.م
- صافي القيمة الإيجارية: 140,000 ج.م
- خصم حد الإعفاء (100,000 ج.م): 40,000 ج.م
- الضريبة المستحقة 10%: 4,000 ج.م/سنوياً
- بعد خصم 25% للتقديم في الموعد: 3,000 ج.م/سنوياً
تأثير القانون على المستثمرين الأجانب
قانون الضرائب المصري لا يميز بين المصريين والأجانب. نفس القواعد تنطبق على الجميع:
- الضريبة العقارية السنوية: 10% من صافي القيمة الإيجارية
- ضريبة التصرفات العقارية: 2.5% من قيمة البيع
- لا أعباء إضافية على الأجانب
- يجب على المالك الأجنبي التسجيل لدى مصلحة الضرائب
يغطي حد الإعفاء الجديد (8 ملايين جنيه) الغالبية العظمى من الوحدات المملوكة للأجانب في الغردقة وسهل حشيش والجونة ومنتجعات البحر الأحمر.
كيف تساعدك MAMO Property
- ✅ إرشادك للامتثال الضريبي وفق القانون الجديد
- ✅ المساعدة في تقديم الإقرارات الضريبية
- ✅ هيكلة استثماراتك لتعظيم الإعفاءات
- ✅ بحث وحدات استثمارية تستفيد من التعديلات الجديدة
- ✅ دعم قانوني متكامل من الشراء إلى التسجيل
📞 تواصل معنا عبر واتساب: +20 115 298 0998
أسئلة شائعة
هل ينطبق القانون على العقارات التي أملكها بالفعل؟
نعم. القواعد الجديدة — بما فيها حد الإعفاء الأعلى — تنطبق على جميع العقارات القائمة والجديدة.
هل يدفع الأجانب ضرائب مختلفة؟
لا. الأجانب يخضعون لنفس القواعد والنسب مثل المصريين.
ماذا لو كان عقاري غير مسجل؟
يقدم القانون عفواً كاملاً عن الضرائب السابقة للوحدات غير المسجلة. سجل الآن دون أي التزامات سابقة.
متى يجب تقديم الإقرار الضريبي؟
للحصر الخمسي: النصف الثاني من العام السابق للحصر. للحصر السنوي: نهاية ديسمبر من كل عام.
هذا الدليل لأغراض إعلامية فقط ولا يُعتبر استشارة قانونية. للاستشارة الشخصية، تواصل مع فريق MAMO Property القانوني.
Co-founder of MAMO Property, real estate specialist in Hurghada with 16+ years experience in Egyptian property market.
