Gesetz 3/2026 — Ägyptens größte Immobiliensteuerreform: Der vollständige Leitfaden für Investoren
Gesetz 3/2026 — Ägyptens größte Immobiliensteuerreform: Der vollständige Leitfaden für Investoren
Stand: Juni 2026 | MAMO Property — Rechtsabteilung
Executive Summary
Am 2. April 2026 ratifizierte Präsident Abdel Fattah El-Sisi das Gesetz Nr. 3/2026 zur Änderung des Immobiliensteuergesetzes (Gesetz 196/2008). Es handelt sich um die bedeutendste Reform des ägyptischen Immobiliensteuersystems seit Jahrzehnten. Für deutsche und internationale Investoren in Ägypten ist das Verständnis dieser Änderungen von entscheidender Bedeutung.
Die 10 wichtigsten Änderungen
1. Steuerfreibetrag vervierfacht
Vorher: 24.000 jährlicher Mietwert (≈ 2 Mio. Marktwert)
Nachher: 100.000 jährlicher Mietwert (≈ 8 Mio. Marktwert)
Damit sind etwa 43 Millionen Wohneinheiten vollständig von der Immobiliensteuer befreit. Nur die teuersten ~2% der Immobilien unterliegen der Steuer.
2. 25% Steueranreiz bei fristgerechter Abgabe
Steuerzahler, die ihre Erklärungen fristgerecht und vollständig einreichen, erhalten einen Rabatt von 25% auf die jährliche Steuer für Wohneinheiten und 10% für Nichtwohnimmobilien. Zusätzlich gibt es 5% Rabatt bei Vorauszahlung.
3. Keine rückwirkenden Steuern auf nicht registrierte Einheiten
Immobilien, die nie bei der Steuerbehörde registriert wurden, sind von allen Steuerrückständen vor Inkrafttreten des Gesetzes vollständig befreit. Diese “Goodwill-Amnestie” ermutigt Eigentümer zur freiwilligen Registrierung.
4. Verzugsstrafen gedeckelt & erlassen
Verzugsstrafen sind jetzt auf den ursprünglichen Steuerbetrag begrenzt. Wer alle Schulden vor dem Inkrafttreten oder innerhalb von 6 Monaten danach begleicht, erhält vollständigen Straferlass.
5. Streitbeilegung zu 70%
Laufende Steuerstreitigkeiten können durch Zahlung von nur 70% des strittigen Betrags beigelegt werden.
6. Einheitliche Erklärung für mehrere Immobilien
Eigentümer mehrerer Immobilien können eine einzige einheitliche Steuererklärung bei jedem beliebigen Finanzamt einreichen.
7. Digitale Transformation
Steuererklärungen können jetzt elektronisch eingereicht werden. Eine mobile App für Online-Zahlungen ist in Entwicklung.
8. Abschaffung staatlicher Rechtsmittel
Die Steuerbehörde kann keine Berufung mehr gegen Mietwertbewertungen einlegen. Steuerzahler können innerhalb von 60 Tagen elektronisch Einspruch erheben.
9. Steuer wirksam ab Einreichungsdatum
Die Steuerpflicht beginnt erst mit dem Datum der Erklärungseinreichung, nicht rückwirkend.
10. Preistransparenz
Die Behörde muss 60 Tage vor jedem 5-Jahres-Bewertungszyklus eine indikative Preiskarte veröffentlichen.
Steuervergleich: Vorher vs. Nachher
| Position | Vorher (Gesetz 196/2008) | Nachher (Gesetz 3/2026) |
|---|---|---|
| Freibetrag (jährlicher Mietwert) | 24.000 | 100.000 |
| Freibetrag (Marktwert) | ~2 Mio. | 8 Mio. |
| Steuersatz | 10% des Nettomietwerts | 10% (unverändert) |
| Rabatt bei pünktlicher Zahlung | Keiner | 25% (Wohnen), 10% (Gewerbe) |
| Verzugsstrafe gedeckelt | Unbegrenzt | Auf ursprüngliche Steuer begrenzt |
Steuerberechnung (Beispiel)
- Brutto-Jahresmietwert: 200.000
- Abzüglich 30% Instandhaltung: 60.000
- Netto-Jahresmietwert: 140.000
- Abzüglich Freibetrag (100.000 ): 40.000
- Steuer @ 10%: 4.000 /Jahr
- Mit 25% Rabatt: 3.000 /Jahr
Zahlung in zwei gleichen Raten (Januar und Juni).
Auswirkungen auf ausländische Investoren
Das ägyptische Steuerrecht unterscheidet nicht zwischen Ägyptern und Ausländern:
- Jährliche Immobiliensteuer: 10% des Nettomietwerts
- Veräußerungssteuer: 2,5% des Verkaufswerts
- Keine Sonderabgaben für Ausländer
- Ausländische Eigentümer müssen sich steuerlich registrieren
Der neue Freibetrag von 8 Mio. (ca. 240.000 €) deckt die überwältigende Mehrheit der von Ausländern gehaltenen Einheiten in Hurghada, Sahl Hasheesh und El Gouna ab.
So hilft Ihnen MAMO Property
- ✅ Steuerliche Beratung nach dem neuen Gesetz
- ✅ Hilfe bei der Steuererklärung
- ✅ Optimierung Ihres Portfolios für maximale Freibeträge
- ✅ Vermittlung von Immobilien, die von den neuen Regelungen profitieren
- ✅ Rundum-Rechtssupport vom Kauf bis zur Registrierung
📞 Kontaktieren Sie uns auf WhatsApp: +20 115 298 0998
Häufig gestellte Fragen
Gilt das Gesetz auch für meine bestehenden Immobilien?
Ja. Die neuen Regeln gelten für alle Immobilien — bestehende und neue.
Zahlen Ausländer andere Steuern?
Nein. Ausländer unterliegen denselben Steuersätzen und -regeln wie Ägypter.
Was, wenn meine Immobilie nicht registriert ist?
Das Gesetz bietet eine vollständige Amnestie für Steuerrückstände. Registrieren Sie jetzt ohne nachträgliche Steuerlast.
Kann ich elektronisch einreichen?
Ja. Die elektronische Einreichung ist jetzt möglich, eine mobile App ist in Entwicklung.
Dieser Leitfaden dient ausschließlich Informationszwecken und stellt keine Rechtsberatung dar. Für persönliche Beratung wenden Sie sich an das Rechtsteam von MAMO Property.
Co-founder of MAMO Property, real estate specialist in Hurghada with 16+ years experience in Egyptian property market.
