Ausländer-Leitfaden für Immobilienkauf in Hurghada 2026 — Recht, Steuern & Prozess
Können Ausländer wirklich Eigentum in Hurghada kaufen?
Ja — und mit vollem Eigentumsrecht (Freehold). Im Gegensatz zu Scharm El-Scheich und dem Sinai, wo Ausländer auf Erbpacht (meist 99 Jahre) beschränkt sind, bietet Hurghada vollständiges Freehold-Eigentum gemäß Gesetz Nr. 230 von 1996. Dieser entscheidende Unterschied macht die Küste des Roten Meeres zu einem der ausländerfreundlichsten Immobilienmärkte im Nahen Osten.
Nach ägyptischem Recht dürfen Ausländer besitzen:
- Bis zu 2 Wohneinheiten in Ägypten
- Maximal 4.000 m² pro Einheit
- Volles Freehold-Eigentum in nicht eingeschränkten Gebieten (Hurghada, Sahl Hasheesh, El Gouna, Makadi Bay)
Der Kauf erfordert die Genehmigung des Ministerrats — ein Prozess, der etwa zwei Monate dauert. Es gibt auch eine 5-jährige Wiederverkaufsbeschränkung, es sei denn, der Ministerrat gewährt eine Ausnahme.
Was kosten Immobilien in Hurghada 2026?
Preisspannen nach Immobilientyp (USD)
| Typ | Preisbereich |
|---|---|
| Studio | $25.000 – $45.000 |
| 1-Schlafzimmer | $35.000 – $80.000 |
| 2-Schlafzimmer | $55.000 – $120.000 |
| Luxus-Villa | $150.000 – $400.000+ |
| Strandlage | $150.000 – $1.000.000+ |
Preis pro m² nach Gebiet (USD, 2026)
| Gebiet | Preis/m² | Ideal für |
|---|---|---|
| Al Ahyaa | $300 – $500 | Günstiger Einstieg, Wertsteigerung |
| El Kawther | $300 – $700 | Alltag für Expats |
| Mamsha | $800 – $1.400 | Touristen & Airbnb |
| Makadi Bay | $700 – $1.200 | Familien, ruhiges Wohnen |
| Sahl Hasheesh | $900 – $2.400 | Luxus, Premium-Mieten |
| El Gouna | $1.200 – $2.000 | Premium-Lifestyle |
Was ist der “Green Contract”?
Der Green Contract (al-aqd al-akhdar) ist eine notariell beglaubigte, gerichtlich durchsetzbare Kaufvereinbarung mit einem markanten Lotusblüten-Siegel. Er wird bei über 90% der ausländischen Käufer in Hurghada verwendet.
⚠️ Wichtiger Hinweis: Die Unterschriftsbeglaubigung (Signature Authentication) ist nicht dasselbe wie die Green Registration. Manche Makler bewerben Einheiten als “registriert”, obwohl sie nur eine Unterschriftsbeglaubigung haben — eine gefährliche Halbwahrheit.
Seit Gesetz 9/2022 kann die vollständige Registrierung auf 90 Tage beschleunigt werden (zuvor 12 Monate). Die Umwandlung eines Green Contracts in eine vollständige Eigentumsurkunde kostet etwa 3% des Immobilienwerts.
Schritt-für-Schritt-Kaufprozess
- Immobiliensuche & Auswahl (Woche 1–2)
- Reservierung & Anzahlung (Woche 3): $500–$5.000 Reservierungsgebühr
- Juristische Prüfung (Woche 3–6): Eigentumstitel, Schuldenfreiheit, Steuerkarte
- Green Contract erstellen (Woche 6): Notariell beglaubigter Kaufvertrag
- Genehmigung des Ministerrats (Woche 6–10): ~2 Monate Bearbeitung
- SWIFT-Überweisung & Form-4-Zertifikat (Woche 10–11): Wichtigstes Dokument!
- Vertragsregistrierung (Woche 11–12)
- Schlüsselübergabe (Woche 12+)
Aufenthaltstitel durch Immobilienkauf
| Immobilienwert | Aufenthaltstitel |
|---|---|
| $50.000+ | 1 Jahr, verlängerbar |
| $100.000+ | 3 Jahre, verlängerbar |
| $200.000+ | 5 Jahre, verlängerbar |
Steuern & laufende Kosten
- Grundsteuer: 0,1–0,3% des Schätzwerts
- Wartungsgebühren (CAM): $500–$3.000/Jahr
- Einkommensteuer (Vermietung): 10–27,5% progressiv
- Kapitalertragssteuer (Verkauf): 2,5%
Renditen: Kurzzeit- vs Langzeitvermietung
| Typ | Kurzzeit (netto) | Langzeit (netto) |
|---|---|---|
| Studio | 10,5% | 6,0% |
| 1-Zimmer | 9,5% | 5,5% |
| 2-Zimmer | 8,5% | 5,0% |
| Villa/Strand | 6,5% | 3,5% |
Warum MAMO?
Die meisten Makler in Hurghada sind reine Vermittler — sie zeigen Objekte und verweisen Sie an einen externen Anwalt, Notar und Verwalter. MAMO ist anders:
- Alles aus einer Hand: Rechtliche Prüfung, Green Contract, Verwaltung, Vermietung
- Rundum-Sorglos-Service: Titelprüfung, Schuldenbereinigung, SWIFT-Transfer, Steuerkarte
- Eigene Anwälte: Laufende Unterstützung für Erbschaftsplanung, Wiederverkaufsgenehmigungen
- Entwickler-Beziehungen: Direkte Partnerschaften mit Orascom, Red Sea Developments, ERA, Selena, Enza
Bereit für Ihre Immobilienreise in Hurghada?
Kontaktieren Sie MAMO Property für eine kostenlose Beratung.
❓ Frequently Asked Questions
Is buying property in Hurghada a good investment in 2026?
Yes. Hurghada offers lower entry prices (€30,000–€150,000) than competing Mediterranean destinations, year-round tourism demand, and average rental yields of 7–10% net.
Can foreigners buy property in Hurghada?
Yes. Foreigners can own freehold property in Hurghada, Sahl Hasheesh, El Gouna, and Makadi Bay under Egyptian law. MAMO Property assists with the full legal process.
What is the minimum budget for an apartment in Hurghada?
Studios start from €30,000, one-bedroom apartments from €50,000, and two-bedroom apartments from €80,000, depending on the area and finishing level.
How does MAMO Property help international buyers?
MAMO Property offers direct partnerships with 20+ Red Sea developers, verified pricing, residency-by-investment support, and after-sale property management — all with no commission for buyers.
What areas around Hurghada are best for investment?
Sahl Hasheesh and El Gouna command premium positioning and higher appreciation; Sahl Hasheesh, Al Mamsha, and Intercontinental District offer strong short-term rental yields; Magawish and El Kawther deliver the best value for entry-level buyers.
Co-founder of MAMO Property, real estate specialist in Hurghada with 16+ years experience in Egyptian property market.
