Jährliche Immobiliensteuer in Ägypten 2026: Der vollständige Zahlungs-Leitfaden für ausländische Eigentümer in Hurghada

Stand: 17. August 2026 — nach dem 2. Steuererleichterungspaket vom 28. Juli 2026 (Issue No. 30 Bis (A) des Official Gazette). Wenn Sie eine Wohnung oder ein Haus in Hurghada, Sahl Hasheesh, El Gouna oder einer anderen Region am Roten Meer besitzen, zahlen Sie in Ägypten eine jährliche Immobiliensteuer (arabisch: Ḍarībat al-ʿAqārāt). Diese Steuer ist niedrig im internationalen Vergleich, hat aber eigene Fristen, Berechnungsregeln und seit Juli 2026 mehrere neue Erleichterungen, die jeder ausländische Eigentümer kennen sollte.

Dieser Leitfaden von MAMO Property erklärt Schritt für Schritt, wie die Steuer berechnet wird, welche Fristen 2026 gelten, welche Befreiungen neu eingeführt wurden und wie Sie Ihre Immobiliensteuer in Hurghada bequem über die neue offizielle Steuer-App bezahlen können.

1. Überblick: Wie hoch ist die jährliche Immobiliensteuer in Ägypten 2026?

Die ägyptische Immobiliensteuer wird nicht auf den Marktwert Ihrer Immobilie erhoben, sondern auf den geschätzten Nettomietwert (annual rental value, ARV) — das ist der Wert, den die Steuerbehörde für eine vergleichbare Immobilie in Ihrer Lage und Größe als Jahresmiete ansetzt.

• Steuersatz: 10% des Nettomietwerts pro Jahr (gesetzlich unverändert seit 2008).
• Beispiel: Liegt der geschätzte Jahresmietwert Ihrer Hurghada-Wohnung bei 24.000 , zahlen Sie 2.400 pro Jahr — etwa 42 € (Wechselkurs 17. August 2026: 57,65 = 1 EUR).
• Zahlungsweise: Zwei gleiche Raten pro Jahr, kein monatlicher Einzug.
• Keine Erklärungspflicht: Sie erhalten jährlich einen Steuerbescheid per Post oder digital; die Steuer wird nicht selbst berechnet.

Für die meisten Hurghada-Studios und Apartments im Wert bis 4 Mio. (≈ 69.400 €) bleibt die effektive Jahressteuer nach allen gesetzlichen Abzügen oft unter 100 € pro Jahr — einer der niedrigsten Werte im gesamten Mittelmeerraum.

2. Fristen 2026: Wann muss ich zahlen?

Die Immobiliensteuer wird in zwei gleichen Raten fällig:

Frist	Fälligkeitsdatum 2026	Anteil
Erste Rate	30. Juni 2026 (verstrichen)	50% des Jahresbetrags
Zweite Rate	31. Dezember 2026 (≈ 137 Tage)	50% des Jahresbetrags

Die jährliche Steuerperiode läuft vom 1. Januar bis 31. Dezember. Wer eine Immobilie mitten im Jahr kauft, zahlt ab dem Quartal nach Eigentumsübergang anteilig.

Tipp: Mit der neuen Steuer-App Manāhij al-Ḍarāʾib al-ʿAqāriyya (Digitale Steuer-App, eingeführt im Juni 2026) erhalten Sie Push-Benachrichtigungen, sobald Ihr Bescheid verfügbar ist. Die App ist kostenlos auf Google Play und im App Store.

3. Was hat sich im Juli/August 2026 geändert?

Das zweite Steuererleichterungspaket (Official Gazette Issue No. 30 Bis (A), 28. Juli 2026) brachte für ausländische Eigentümer in Hurghada drei wichtige Verbesserungen:

3.1 Befreiung für Erstwohnsitze bis 8 Mio.

Seit dem Änderungsgesetz Nr. 3/2026 sind Immobilien, die als Hauptwohnsitz genutzt werden und einen Marktwert unter 8 Mio. (≈ 138.800 €) haben, vollständig von der jährlichen Immobiliensteuer befreit. Für ausländische Eigentümer, die in Hurghada eine Zweitwohnung für Urlaub besitzen, gilt diese Befreiung in der Regel nicht — die Steuer fällt für Ferienwohnungen weiter an.

3.2 25% Frühzahlerrabatt für Wohnimmobilien

Wer die gesamte Jahressteuer bis zum 30. Juni in einer Summe zahlt, erhält 25% Rabatt. Für gewerbliche Immobilien gilt ein Rabatt von 10%. Beispiel: 2.400 /Jahr × 75% = 1.800 (≈ 31 €).

3.3 Bezahlung in Fremdwährung möglich

Seit dem August-Erlass können Sie die Steuer auch in USD oder EUR bezahlen — ohne den oft ungünstigen Bank-Wechselkurs. Der offizielle Wechselkurs der CBE (Central Bank of Egypt) wird tagesaktuell in der App angezeigt.

4. Konkrete Beispiele aus Hurghada (August 2026)

Immobilientyp	Marktwert (EUR)	Jahressteuer (ca.)	Mit 25% Rabatt
Studio in Magawish	35.000 €	45 €	34 €
2-Zimmer-Wohnung in Sahl Hasheesh	85.000 €	110 €	83 €
3-Zimmer-Wohnung in El Gouna	160.000 €	195 €	146 €
Villa mit Pool in Makadi	290.000 €	420 €	315 €

Hinweis: Die Steuerbeträge basieren auf typischen Nettomietwerten der Steuerbehörde für die jeweiligen Lagen und wurden mit dem CBE-Kurs vom 13. August 2026 (57,65 /EUR) umgerechnet. Sie sind Richtwerte; der tatsächliche Bescheid kann je nach Mikrolage und Ausstattung abweichen.

5. Wie bezahle ich als deutscher, österreichischer oder schweizer Eigentümer?

Es gibt drei offizielle Zahlungswege, alle funktionieren ohne ägyptische Bankverbindung:

1. Digitale Steuer-App (empfohlen): Sie laden die App Manāhij al-Ḍarāʾib al-ʿAqāriyya herunter, registrieren sich mit Ihrer ägyptischen Steuer-ID (erhalten Sie vom Entwickler bei der Eigentumsübergabe), und bezahlen per Visa/Mastercard in , USD oder EUR. Quittung wird sofort digital ausgestellt.
2. Real Estate Tax Authority (RTA) Filiale in Hurghada: Büro in der Airport Road, vor dem Einwohnermeldeamt. Bringen Sie Reisepass, Eigentumsurkunde und alten Bescheid mit. Zahlung in bar (EGP) oder per Karte.
3. Postbank oder ägyptische Bankfiliale: Mit dem bar zugestellten Bescheid können Sie bei jedem Postamt oder jeder Bank mit ägyptischem Routing-Code bezahlen.

Eine Bevollmächtigung an MAMO Property (Notar-Power-of-Attorney, ≈ 90 € einmalig) ermöglicht es unserem Team, Ihre Steuer jährlich für Sie zu begleichen — beliebt bei europäischen Eigentümern, die nur zwei Wochen im Jahr in Hurghada verbringen.

6. Was passiert, wenn ich die Frist verpasse?

Seit dem 2. Erleichterungspaket (Juli 2026) sind die Strafen deutlich reduziert worden:

• Verspätungszuschlag: nur noch 5% der fälligen Rate pro Quartal (vorher 10%).
• Keine Zwangsversteigerung mehr bei erstmaliger Versäumnis — die Behörde verschickt zunächst zwei Erinnerungen mit 60-Tage-Frist.
• Saldierungsprogramm: Alte Rückstände aus den Jahren vor 2024 können mit 70% Rabatt beglichen werden, wenn Sie bis 31. Dezember 2026 zahlen.

Wer also z. B. vergessen hat, die erste Rate bis 30. Juni zu zahlen, kann dies ohne große Strafen bis Ende September nachholen.

7. Häufig gestellte Fragen (FAQ)

Muss ich Steuer zahlen, auch wenn ich nicht in Ägypten wohne?

Ja. Die jährliche Immobiliensteuer ist unabhängig von Ihrer Aufenthaltsdauer oder Ihrem Wohnsitz. Sie ist an die Immobilie gebunden, nicht an die Person.

Erhalte ich als Ausländer eine Quittung in meiner Sprache?

Die offizielle Quittung ist auf Arabisch und Englisch. Die App bietet eine englische Oberfläche. Auf Anfrage kann MAMO Property die Übersetzung für Sie beglaubigen lassen.

Was ist mit Zweitwohnungen, die ich vermiete?

Vermietete Wohnungen zahlen ebenfalls die reguläre 10%-Steuer auf den Nettomietwert. Zusätzlich fällt auf die Mieteinnahmen eine separate Einkommensteuer an (siehe separater Leitfaden zu Rental Income Tax).

Wie bekomme ich meine ägyptische Steuer-ID (Tax ID)?

Sie wird automatisch nach Eigentumsübergabe erstellt und vom Entwickler oder Notar an Sie übergeben. Falls Sie sie verloren haben, kann MAMO Property sie kostenlos für Sie bei der RTA anfragen.

Zahlt der Entwickler die Steuer für die ersten Jahre?

Bei den meisten Off-Plan-Projekten ist eine 5-jährige Befreiung vertraglich vereinbart — aber nur für die Erstverkaufsphase. Sobald die Immobilie auf Ihren Namen umgeschrieben ist und der Erstkauf länger als 5 Jahre zurückliegt, beginnt die Steuerpflicht. Prüfen Sie Ihren Kaufvertrag.

8. MAMO-Service: Komplette Steuerverwaltung für europäische Eigentümer

MAMO Property bietet für Eigentümer aus Deutschland, Österreich und der Schweiz einen jährlichen Full-Service-Steuer-Service:

• Jährliche Abholung des Steuerbescheids bei der RTA
• Rechtzeitige Zahlung in Ihrem Namen
• Digitale Quittung mit deutscher Übersetzung
• Erinnerung 30 Tage vor Frist
• Pauschalpreis: 89 € pro Jahr (zzgl. tatsächlicher Steuerbetrag)

Kontaktieren Sie uns über WhatsApp für die Aktivierung.

9. Quellen und weiterführende Links

• Egyptian Real Estate Tax Authority (RTA) — rta.gov.eg/en/real-estate-tax
• Ahram Online (28. Juli 2026): “Egypt announces second tax facilitation package”
• Ahram Online (Juni 2026): “Egypt launches 1st real estate tax app, raises family home exemption to 8 mln”
• Adsero + Sarie (6. August 2026): “Egypt’s 2026 Real Estate-Related Tax Reforms”
• EY Tax News (Issue 2026-1750): “Egypt announces second tax facilitation package”
• Central Bank of Egypt — offizieller Wechselkurs /EUR: 57,65 (13. August 2026)

Hinweis: Dieser Artikel wurde am 17. August 2026 nach den jüngsten Gesetzesänderungen aktualisiert. Steuerberechnungen sind Richtwerte; der offizielle Bescheid der RTA ist maßgeblich. MAMO Property ist kein Steuerberater — für komplexe Fälle empfehlen wir die Konsultation eines ägyptischen Steuerberaters oder der RTA direkt.

---

📚 Further Reading:

• our comprehensive Red Sea location comparison guide
• our complete El Gouna buyer’s guide
• our detailed Sahl Hasheesh area guide
• our Makadi Bay investment guide
• our rental yield comparison and ROI calculator
• our residency-by-investment guide
• our complete buyer’s guide covering all fees and taxes
• our long-term rental market guide for landlords
• our analysis of Egyptian Pound trends and foreign reserves